Можно ли продать квартиру в ипотеке?

С современным ритмом жизни, долгосрочные кредитные отношения не самая популярная услуга, однако ипотека и ныне популярный займ, пользуясь которым каждый гражданин может позволить себе рассрочку по выплатам за приобретённую недвижимость. Такая сделка влечёт за собой переплату и накладывает некоторые обременения на сам объект недвижимости, поскольку до последней выплаты квартира находится в собственности кредитодателя. Это породило ряд мифов, к примеру, такой, что ипотечную квартиру нельзя продать до полного выкупа.

Как уже было сказано, то, что заёмщик не может продать ипотечную квартиру, это миф. Своим читателем мы расскажем, как стоит действовать при продаже ипотечной квартиры, и что потребуется для проведения такой сделки. Сложности сделок с обремененным имуществом, заключаются в согласовании действий с формальным собственником, без которого провести отчуждение и передачу прав на недвижимость не удастся.

Кто хозяин недвижимости

Согласно ипотечному договору, собственность переходит к владельцу с момента заключения договора купли-продажи, но находится в залоге у кредитора до момента последней выплаты по кредиту.  То есть банк, по сути, является совладельцем жилплощади, а согласно ГК РФ, любые сделки с недвижимостью возможно осуществить лишь при полном согласии всех собственников. В данном случае, заёмщик, желающий продать квартиру в ипотеке должен обратиться к банку, чтобы санкционировать подобные действия.

Поскольку основной целью финансовые организации ставят извлечение прибыли из договорных отношений, для собственника, желающего продать ипотечную квартиру, важным будет не только получить согласие от банка, но и проконтролировать сумму выплат. Стоит обратиться к тексту договора ипотеки, где могут быть пункты, предусматривающие преждевременное погашение долга, в связи с реализацией заложенного имущества.

По итогу продажи покупатель получит чистую собственность без обременения, а продавец погасит свои долговые обязательства перед банком за счёт полученных денежных средств. Существуют и другие варианты передачи ипотечной квартиры новому владельцу, стоит рассмотреть их подробнее.

На каких условиях возможно продать

Выступая в качестве заёмщика в ситуации продажи ипотечной квартиры, вы, к сожалению, не сможете диктовать условия сделки. В свою очередь банк может распорядиться недвижимостью наиболее выгодным для него методом. Вам предложат один из следующих вариантов:

• Переоформление договора ипотеки на нового заёмщика;
• Самостоятельная продажа, с безналичным расчетом, с помощью банка-кредитора;
• Самостоятельная продажа, с предварительным погашением ипотеки;
• Продажа через посредника (агентство по недвижимости, риэлтор).

Каждый из вариантов по-своему интересен, но стоит понимать, что на рынке недвижимости мошенничество не является редкостью. Самостоятельно убедиться в добросовестности приобретателя довольно сложно, что увеличивает риски при совершении сделки.

Сложности и риски

Стоит понимать, что ипотека считается своего рода обременением. Приобретатели, заинтересованные в скорейшей покупке недвижимости, вряд ли согласятся на такую покупку по рыночной цене. Покупка недвижимости, кредит по которой ещё не выплачен – довольно рисковое мероприятие, ведь никто не сможет дать гарантий, что продавец не исчезнет с полученными деньгами, а квартира будет продана банком. Самостоятельный поиск покупателя – довольно затяжное действие, поэтому если вы заинтересованы в быстрой продаже, лучше воспользоваться услугами риелторского агентства.

То есть, планируя продать квартиру в ипотеке, вам стоит не только озадачиться поиском клиента, но и быть готовым к тому, что цену придётся снижать. Продать квартиру по завышенной или полной рыночной стоимости получится, лишь расплатившись с ипотекой, но если возникла необходимость продажи таковой, то выбирать условия придётся исходя из интересов приобретателя, нежели из своих.

Однако, нацелившись на скорейшую продажу, не стоит забывать, что многочисленные аферы по продаже обременённых объектов недвижимости – не редкость сегодня. Хорошим вариантом будет предложить клиенту продажу с единовременным погашением задолженности. Такая сделка подразумевает под собой целый ряд действий. Для начала стороны должны составит предварительный договор купли-продажи, где будет обозначен аванс, который необходим продавцу для погашения долга перед банком. Когда квартира будет выкуплена, сделка пройдёт по всем стандартным правилам, а между сторонами будет заключен основной договор.

Порядок действий

Готовясь к продаже ипотечной квартиры важно помнить, что такие сделки усложняются только за счёт участия 3ей стороны, банка-кредитора, в остальном она мало чем отличается от стандартной купли-продажи недвижимости. При продаже квартиры в ипотеке, стоит придерживаться следующего порядка действий:

• Обратиться в банк, получить разрешение на продажу;
• Подготовить все необходимые документы (технические паспорта, выписки, кадастровый план и т.п.)
• Выбрать один из способов реализации (возможно, миновать этот шаг и определиться вместе с клиентом;
• Найти подходящего покупателя;
• Если решено произвести продажу совместно с погашением, то стоит рассмотреть возможность составления предварительного договора с задатком;
• Подготовить договор;
• Заключить сделку.